Строительная смета, как финансовый документ, содержит калькуляцию всех затрат по осуществлению строительного проекта и включает расчёт стоимости строительных работ и материалов. Смета может составляться в произвольной форме (обычно для частных малых заказов) и с использованием специальных программ.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации: «Строительные работы на объекте должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ» (статья 743 ГК РФ).
Практика показывает, что ошибаются даже опытные специалисты. Поэтому, проводятся три типа экспертизы сметной документации:
- рецензирование смет;
- соответствие сметы и проекта;
- соответствие реальных объёмов работ и строительной сметы.
Рецензирование смет
Смета является важным финансовым документом, в котором содержится много позиций и расчётов, и ошибка даже на одну цифру может обернуться итоговым просчётом на большую сумму. Поэтому так важно, чтобы смета была перепроверена, желательно, независимым опытным сметчиком – экспертом. Рецензирование смет, можно сказать, является признаком деловой культуры, и позволяет обезопасить организации от ошибок, которые могут обернуться серьёзными финансовыми проблемами. Поэтому, например, в министерствах принято, чтобы структурные подразделения отчитывались выверенными сметами, направляя их, чаще всего, независимым экспертам.
Экспертиза соответствия сметы проекту
Данный вид экспертизы, по сути, практика экономического инжиниринга. В ней – понимание процесса строительства от идеи до воплощения замысла в объекте; и понимание экономики в строительстве, основ ценообразования и выведения стоимостных затрат по проекту.
Когда проект создаётся по определённому заказу (а он всегда создаётся по заказу), бюджет проекта указан заказчиком или точно, или в границах (от и до). Даже если бюджет не указан, подразумеваются определённые суммы, которые должны устроить заказчика. Следовательно, рассчитывая бюджет по смете, ориентир – на определённую сумму.
Если бюджет по смете достаточно точно совпадает с заданием, смету можно слегка скорректировать и сдавать на проверку.
С точки зрения логики проекта, все корректировки бюджета можно разделить на три большие группы:
- Корректировки, позволяющие реально улучшить проект (если добавляется то, что действительно полезно; если удаляется – то, что не нужно и является излишеством).
- Корректировки, практически не влияющие на качество проекта, но позволяющие уменьшить или увеличить бюджет (чаще всего, это добавление или изъятие различных «украшательств», более или менее подробное включение в бюджет всех сопутствующих строительных работ).
- Корректировки несоразмерные и способные негативно повлиять на качество проекта (здесь – то, что явно не вписывается в проект и те «облегчения», которые негативно скажутся на дизайне, на качестве строительства).
Итак, проект готов, настало время провести проектно-сметную экспертизу – исследование по экономическому инжинирингу проекта.
Цель исследования – дать интегральную оценку качества проекта и его составляющих (архитектурно-художественная, строительно-техническая, финансово-экономическая) для определения соответствия проекта исходному заданию и для внесения последующих корректировок в данный проект.
Задачи исследования:
- Выявить и провести корректировку всех неточностей в проекте, как по технической, так и по финансовой документации.
- Выявить, где в проекте и в сметной документации необходимые работы и затраты, где – необязательные, и где – излишние. И как всё это может повлиять на качество Проекта.
- Выявить, где идёт намеренное увеличение бюджета, где – недопустимое «урезание» и экономия бюджета, и как всё это может повлиять на качество Проекта.
- Составить аналитический обзор Проекта с указанием всех выявленных недостатков и особенностей по Проекту и предложить рекомендации по корректировке Проекта.
Ценность и значимость экономического инжиниринга состоит в том, что заказчик обретает уверенность в качестве проекта, что всё необходимое будет учтено, а излишние затраты сведены к минимуму. Такой подход – проявление высокой культуры строительства и средство противодействия коррупционным схемам, которые процветают там, где низкая культура проектной работы, где «раздутые» сметы, необоснованные и скрытые расходы.
Соответствие реальных объёмов работ и строительной сметы
Для проведения комплексного исследования по реальным объёмам и качеству строительных работ на объекте требуется экономический инжиниринг и проведение инженерно-строительной экспертизы.
Группа экспертов приезжает на объект, и они проводят его обследование с составлением дефектологической ведомости, с проведением масштабного фотографирования, с проведением инструментальных исследований на объекте и с изъятием необходимых для исследования предметов и материалов, в том числе, документов, обычно копий, для их последующей камеральной обработки.
Задача экспертов – обследовав объект, сопоставив настоящее состояние объекта с тем, что было до осуществления проекта, определить, какие работы были произведены на объекте, в каких объёмам, с каким качеством.
Экспертиза требует времени, специальных исследований и профессионализма экспертов. Обычно требуется обследовать не только конструкции, но и работу всех систем (вентиляции, водораспределения, канализации, освещения, безопасности, связи). Возникает необходимость в изъятии для исследования различных материалов и предметов, в проведении разрушающего и неразрушающего контроля. Сложности могут возникнуть при обследовании скрытых конструкций, например, фундаментов. Другие сложности – определение объёма изыскательных и временных работ на объекте (возведение лесов, временных сооружений на объекте, дорог и т. д.).
Проведя обследование объекта, эксперт, первым делом, определяет, соответствует ли результат поставленному заданию. Например, выделили финансы под капитальный ремонт, а проведена реконструкция объекта. Без согласования сторон, это – серьёзное нарушение договора, и заказчик (инвестор) вправе подать иск на исполнителей по материальной компенсации за перерасход средств или даже потребовать полной перестройки объекта в соответствии с первоначальным техническим заданием.
Следующий этап анализа – проверить, что должно было сделать на объекте, и что было сделано реально; какие материалы следовало использовать, и какие были использованы реально; и насколько все работы соответствуют строительным нормам, качеству и культуре строительства?
Окончательный вердикт выносит суд. Обычно при малом количестве и незначительности нарушений заказчик договаривается с подрядчиком об исправлении дефектов и аргументирует применение штрафных санкций. При больших дефектах, обычно, подаётся иск в арбитражный суд, по ходатайству которого может также быть назначена строительная экспертиза (первичная или вторичная). Если заказчик допустил много дефектов, то заказчик вправе настаивать на том, что его работа полностью – брак, отказаться оплачивать весь объём проделанной работы и даже потребовать компенсацию на демонтаж, за потраченное время и ресурсы.
Во всех случаях, при проведении строительной экспертизы, специалист сверяет реальную картину на объекте с проектной и сметной документацией, и определяет, где целевая и где нецелевая трата ресурсов, где выполнены и где не выполнены работы, указанные в сметах, где полное и где неполное соответствие по объёмам и материалам со сметной документацией.
На основании проделанной работы составляется заключение специалиста (эксперта) о том:
- насколько выполнение задания по проекту соответствует заданию заказчика?
- какие допущены дефекты при проектировании и строительстве?
- насколько реальные затраты по строительству соответствуют предъявленным строительным сметам и актам выполненных работ?
- какие потребуются работы (и какова их стоимость) для завершения строительных работ на объекте в соответствии с требованиями заказчика; или что необходимо сделать (и сколько это будет стоить), если демонтировать брак и привести объект в исходное состояние?
- а также другие вопросы, которые могут быть поставлены заказчиком экспертизы (судом или сторонами дела).